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北京恒略律师事务所胜诉案例:房子买了,卖家迟迟不肯迁户口,李锦星律师助买方胜诉获违约金

时间 :2022-09-13 作者 : 浏览 : 分类 :经典案例
在房屋买卖交易过程中,房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务,配合迁出房屋内户口是合同约定的附随义务,当事人一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的,构成违约,应该承担违约责任
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对于大多数家庭来说,买房子无疑是一件大事。买房人不仅希望房子能顺利过户,也希望房子不存在他人的户口登记。尤其对于学区房等户口性质较为特殊的房屋,现实中时有发生卖方不及时履行迁移户口的问题,对买房人造成极大影响和损失。北京的一对夫妇就遭遇了买房后,卖方迟迟不给过户的问题,在我所李锦星律师的代理下取得二审再胜,法院驳回卖方的上诉请求,并向我方当事人支付违约金,切实维护了当事人合法权益。

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案件介绍

范某与罗某系夫妻关系。2018年8月13日,罗某(买受人)与张某(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定罗某购买张某位于北京市海淀区一处1906号房屋(以下简称涉案房屋),房屋总价款为1700万元。同日,张某(甲方、卖方)、罗某(乙方、买方)、房屋经纪公司(居间人)签订《补充协议》,第五条约定:“甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出,每逾期一日须支付乙方违约金人民币壹佰圆整,直至甲方将房屋内户口迁出。”2019年2月19日,罗某取得涉案房屋产权证。张某至今未将自身户口迁出涉案房屋。买方将卖方诉至法院,并委托我所李锦星律师代理本案。


一审判决采纳了我方律师的观点和诉求,判决:一、被告于判决生效后七日内给付二原告违约金67700元,并以每日100元为标准,给付二原告自2021年1月27日起至1906号房屋上原有户口实际迁出之日止的违约金;二、驳回为二原告的其他诉讼请求。

后被告张某不服一审判决,提起上诉。张某认为一审判决事实认定和法律适用错误。自己未能将户口迁出系因疫情不可抗力因素所致,不构成违约。双方协商一致,范某、罗某同意自己在2020年春节后来北京买房后再将户口迁出,但2020年春节后出现疫情,导致自己不能来京买房。退一步讲,即便自己至今未迁出户口构成违约,双方约定的违约金标准也明显过高,且一审判决认定的违约金起算时间错误,应从2020年春节后开始计算。


二审中,上诉人张某还提交了一份告知书,张某称该告知书系2021年6月19日派出所向其出具,证明其一直在积极办理户口迁出事宜,之前未能迁出户口是因为不具备迁出的客观条件,故其不存在恶意,不构成违约,不应承担违约金。

我方同意一审判决,不同意张某的上诉理由和请求。律师认为户口迁出时间应为2019年3月21日前,疫情发生于2020年春节前后,户口未迁出并非疫情原因。合同约定合法有效,涉案房屋总价1700万元,每天100元的违约金标准并不高。


依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应遵守履行。罗某于2019年2月19日取得涉案房屋的不动产权证书,张某至今未按照《补充协议》第五条约定的期限内迁出涉案房屋内的户口,其行为构成违约,应依约承担违约责任。范某、罗某要求张某按照补充协议约定的每日100元标准支付违约金至户口迁出之日,具有事实与法律依据,应予支持。


最终,二审法院认为张某提供的证据与本案认处理缺乏关联,故不予采纳。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。


判决结果

综上,张某的上诉理由均不成立,其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1508元,由张某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。


恒略说法

在房屋买卖交易过程中,房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务,配合迁出房屋内户口是合同约定的附随义务,当事人一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的,构成违约,应该承担违约责任。同时对该违约责任的承担方式,当事人约定的违约金过分高于损失的,应结合合同主要义务的履行情况以及原告损失,综合予以调整,以保证双方当事人的合法权益,维护社会公平正义。


本案代理律师简介:


简介

lijinxing

李锦星律师

李锦星律师,毕业于北京交通大学,从事法律工作多年,理论功底扎实,有较高的法律素养,熟悉财税相关法律知识。


擅长领域:婚姻家庭,遗产继承、刑事案件等诉讼业务;融资,证券,财税等非诉业务。