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北京恒略律师事务所胜诉案例:驳回对方上诉!突遇政策变化买房起纠纷,陈萍律师助当事人成功维权

时间 :2023-04-14 作者 : 浏览 : 分类 :经典案例
对此恒略律师指出1是否追加汪某均不损害汪某本人的权利,对实体判决结果也不存在影响2本案交易双方均同意解除合同,不再履行合同项下的义务3上诉人双方于2017年3月31日签订的定金合同,后遇到限购政策影响,被上诉人为限购人员,无法办理过户手续,合同目的不能实现,因此解除合同被上诉人不应当承担违约责任

案件介绍

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查看本案判决

2017年3月31日,被告许某(甲方、出让方)与原告文某(乙方、受让方)及伍某(中介方、见证方)签订《定金合同》一份,约定甲方出让的房屋坐落于廊坊市某小区105幢(该房房产证于2020年5月21日取得),建筑面积160.53平方米,房屋成交价格为330万元,甲方收取乙方定金50万元,签订本合同之日乙方向丙方支付服务费5000元,网签之日乙方向丙方支付剩余45000元服务费。同时甲乙双方就违约事宜进行了约定。(本文除律师姓名外均作化名)


该合同签订当日,文某之妻汪某通过转账方式向许某支付定金50万元,向伍某支付服务费5000元,后于2017年4月28日又通过转账方式向许某支付首付款130万元。文某接收涉案房屋后未对该房屋进行装修,仅是放置东西当库房使用。


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2017年4月8日当地颁布了限购政策,而文某并不符合要求成为被限购人员。因双方当事人受限购政策影响系理解有误,该合同签订之时,案涉交易房屋尚未取得产权证,从而影响了房屋办理过户和贷款支付剩余购房款的进行。现文某无法办理过户手续,合同目的不能实现,故将被告许某、第三人伍某诉至法院。后被告许某提出反诉,请求反诉被告文某支付其违约金150万。最终一审判决:


一、解除原告与被告及第三人之间签订的《定金合同》;二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房首付款180万元,原告于判决生效之日起十日内将105房屋返还被告;三、反诉被告文某于本判决生效之日起十日内给付反诉原告许某违约金80万元。

现许某不服一审判决提起上诉,被上诉人文某委托恒略律所陈萍律师代理应诉。


驳回上诉

许某上诉请求1.依法判令撤销河北省XX县人民法院作出的367号民事判决,发回重审,或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求,支持上诉人一审反诉请求;2.一、二审受理费由被上诉人承担。


其认为:一审判决遗漏必要共同诉讼当事人汪某,违反诉讼程序;一审判决对被上诉人是否享有法定合同解除权未予查明;一审判决认定上诉人同意解除合同错误;一审判决被上诉人酌定支付上诉人违约金80万元,适用法律错误。


对此恒略律师指出:1、是否追加汪某均不损害汪某本人的权利,对实体判决结果也不存在影响;2、本案交易双方均同意解除合同,不再履行合同项下的义务;3、上诉人双方于2017 年3月31日签订的定金合同,后遇到限购政策影响,被上诉人为限购人员,无法办理过户手续,合同目的不能实现,因此解除合同被上诉人不应当承担违约责任。一审法院酌定的违约金加上利息收益,接近 100 万元,该金额足以弥补上诉人的损失。原审判决认定事实清楚、诉讼程序合法、适用法律正确,请求驳回上诉、维持原判。


判决结果

二审法院经审理查明的事实与一审一致,并采纳了恒略律师的意见,最终驳回许某的上诉请求。


法院认为被上诉人享有合同解除权;另根据一审庭审笔录记载,一审法院在询问上诉人是否继续履行合同时,上诉人明确表示同意解除合同;上诉人提交了资产评估报告,证明截止到二审开庭前,涉案房屋市场价值为1364505元,与双方签订定金合同的成交价格330万元差额巨大,上诉人要求被上诉人承担150万元的违约金。该份评估报告是上诉人一审庭审后单方委托作出的,本院对该评估报告不予采信。


关于违约金数额的确定,合同履行过程中,双方均未及时主张解除合同,对因市场调节而导致的房屋价格下降损失不宜完全由一方承担。


综上依照相关法律规定,判决如下:驳回上诉,维持原判;二审受理费15510元,由许某负担。

本案代理律师简介:

简介

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陈萍律师,毕业于华侨大学法学院,执业8年,法学功底扎实,有丰富的诉讼经验。主要从事民商诉讼业务。


擅长领域:合同纠纷、交通事故、劳动争议、离婚纠纷、医疗事故纠纷、建设工程施工合同纠纷等,作风严谨,诚信待人。