本案判决书
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案件简述
王佳、王奕和王冰本应是手足情深的兄弟姐妹，然而，一套位于北京市西城区某6号楼502号房屋，却让亲情陷入了纠葛。事情的起因要追溯到1997年，当时他们的父母与王佳一家、王奕一家共同居住的公租房被拆迁，分得502号、602号两套安置房。（本文涉及各方当事人信息等均作化名）
原告王佳称拆迁时，父母与其协商502号房屋归王佳所有，由王佳一家居住，购房款由王佳缴纳，但考虑到使用父母工龄买房缴纳的购房款能少一点，因此在购房时使用了父母的工龄，房屋登记在父亲王鼎名下， 但房屋的实际权利人是王佳。该房屋于2004年3月18日登记在王鼎名下。2000年11月份，502号房屋办理入住手续，王佳对该房屋进行了装修，一家三口搬入该房屋居住至今。
如今，父母均已先后去世。王佳认为该房屋实际归自己所有，与父母之间是借名买房关系。遂向法院提起诉讼，请求法院确认502号房屋归王佳所有。
王奕表示同意王佳的诉求；而王冰则坚决反对，认为502房屋系被继承人的遗产，应该在遗产继承纠纷里予以分割，并委托恒略熊斌蓉律师代理诉讼。
本案一审：无 “合意” 无 “实据”，诉求难获支持
熊斌蓉律师介入案件后，首先梳理了 “借名买房” 的核心法律要件：一是双方存在明确的借名买房合意（书面协议或清晰的口头约定）；二是实际购房款由借名人支付；三是房屋由借名人实际控制使用。而本案的关键，恰恰在于王佳能否证明其与王鼎夫妇存在 “借名合意”。
一审法院采纳了熊斌蓉律师的代理意见，认为：
1.王佳未能提供证据证明其与王鼎夫妇存在借名买房的书面或口头合意；
2.出资证据不足，证人证言因亲属关系或传来证据属性，证明力薄弱，无法认定 “王佳实际出资”；
3.房屋长期由王佳居住，但居住事实不能等同于所有权约定；
4.准住证、发票等证据均不能直接指向 “借名买房” 事实。
最终，一审法院依照《民事诉讼法》第六十七条及相关司法解释，判决驳回王佳的全部诉讼请求。
二审拉锯：补充证据仍存缺陷，终审维持原判
王佳不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，案件进入二审程序。熊斌蓉律师继续代理王冰参与诉讼。为推翻一审判决，王佳补充了以下证据：
1.主张遗漏拆迁事实：称一审法院未查明 “* 街危改区拆迁方案”，认为其一家三口属于拆迁安置对象，502号房屋是专属其的安置用房，借名是因工龄优惠；
2.补充证人证言：申请小姨子H某出庭作证，H某称曾协助王佳配偶向刘静借款1.5万元用于购买502号房屋；
3.申请法院调取证据：请求法院调取XX胡同28号的拆迁档案，拟证明自己的安置对象身份。
（二）恒略律师提出：针对王佳的上诉新主张，熊斌蓉律师进一步强化答辩逻辑，直击证据薄弱点。
1.补充证人仍属利害关系人，证言无实质效力：H某是王佳配偶的妹妹，与王佳存在亲属关系，其证言仅能证明 “听说借钱买房”，无法证实借款实际用于502号房屋购房，且无转账、收条等客观证据佐证；
2.拆迁档案调取无果，安置对象身份无法确认：法院应王佳申请前往不动产登记中心调取拆迁档案，但未查询到相关材料，王佳主张“502号房屋是其专属安置用房” 缺乏事实依据；
3.借名买房的常理逻辑不成立：若存在借名买房，王鼎在世时（2013年去世）王佳始终未办理过户，且无法提供购房合同、房产证等核心权证（称 “临时房本丢失”），与借名买房中实际权利人会妥善保管权证的常理不符；
4.核心缺陷仍未弥补：无论补充何种证据，王佳始终未能证明与王鼎夫妇存在 “借名买房” 的合意，而合意是借名买房合同关系成立的核心要件。
（三）二审终审：驳回上诉，维持原判
本案争议焦点为:王佳与王鼎、张淑珍之间就502号房屋是否成立借名买房合同关系。二审法院经审理认为，王佳主张借名买房，应承担举证责任，但现有证据存在三大核心缺陷：一是无借名合意的直接或间接证据；二是出资证据因证人利害关系、证言属性等问题，不足以证明实际出资；三是权证保管、过户情况与借名买房常理相悖。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。
二审法院依照《民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由王佳负担。
恒略说法
在司法实践中，借名买房引发的纠纷十分常见，关于借名买房区分有书面约定还是无书面约定来看。
• 有书面约定的情况：若当事人之间签订了书面约定，法院一般可据此认定借名买房事实成立。该书面约定需明确双方的借名买房合意、房屋的实际归属以及各自的权利义务等核心内容。
• 无书面约定的情况：若当事人之间未订立书面约定，一般应当从以下三个方面进行审查认定：
1.借名买房原因
2.购房款支付及贷款偿还情况
3.房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况
综上，借名买房后，若想将登记在他人名下的房产变更为自己所有，法院通常会进行综合审查，审查要点包括：双方是否存在借名合意、是否由实际权利人实际出资、是否实际占有并控制使用房屋、是否存在书面协议以及是否持有完整的出资凭证等。恒略律师提示：借名买房的法律风险极高，若双方的协议约定存在规避法律或政策强制性规定的情形，该协议可能被认定为无效。
