【案件回放】
原告周柯(化名)周柯与被告滑华(化名)于2017年签订《转让协议》,约定被告将其已过世的丈夫符某位于辽宁大连市西岗区的一养狗场(含其内房屋及设施)转让给原告,转让价款100万元。
原告周某在支付转让款项后发现,被告没有任何权属证明能够证明案涉房屋归其所有,案涉房屋均系违建房屋、土地权属不清,被告也不是符甫唯一法定继承人等诸多问题。后经多次协商未果,故诉至法院,请求确认《转让协议》无效;被告返还房屋转让款100万元。
被告滑华对场转让事实表示认可,但辩称:原告要求确认转让协议无效不符合法律规定。理由是:根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权,或者处分权为由,主张合同无效的,人民法院不予支持。”
一审法院经审理查明,认为:1.原告于2015年10月起即使用狗场,对其权属情况已有充分时间进行调查了解。2.《转让协议》中未约定办理产权过户内容。原告签订《转让协议》,是对狗场占有、使用的权利,现合同已履行完毕,原告又以不能进行转让登记为由主张合同无效,有违诚实信用原则。遂于2017年12月驳回原告的诉讼请求。
原告不服提起上诉。二审法院撤销一审判决;确认《转让协议》无效;被上诉人滑华将转让款100万元返还给周柯。
【恒略律师以案释法】
北京恒略律师事务所韩广东主任认为,本案争议的焦点问题是合同效力及合同无效后续问题处理。
从《中华人民共和国城乡规划法》相关规定可以看出,我国现行法律对未经规划批准进行建设的建筑物或构筑物,是明文作出否定性评价的。《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定,出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
本案中,《转让协议》所约定的标的物为房屋及设备,各方对案涉房屋及其所坐落的土地未取得土地使用权属证书的事实均无异议。故该《转让协议》因标的物不具有合法性,应认定为无效。
关于合同无效后续问题处理。《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
本案中,《转让协议》被确认为无效后,因该合同取得的财产双方应互相返还,其后续损失问题应按照缔约过失原则予以处理。故周柯要求返还转让款100万元,应予支持。
北京拆迁律师提醒:
房地产转让时,产权必须明晰,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。如果您需要法律方面的帮助,请拨打下方电话来电咨询。