房屋买卖合同解除,违约方需要补差价吗

时间 :2019-12-09 作者 :恒略律师 浏览 : 分类 :经典案例
在房屋买卖合同纠纷案件中,非违约方的实际损失包括房屋差价损失。

案件回放

20075月,北京居民原告邱某被告王某及我爱我家公司签订《居间服务合同》,我爱我家公司为邱某王某就房屋买卖事宜提供居间服务。同日,邱某王某签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:邱某购买王某所有的涉案房屋,房屋价款(王某净得款)为62

 

 

双方约定:如未按照约定履行义务的,导致合同履行迟延或者无法履行,违约方应当承担违约责任,赔偿给他方造成的损失。协议还约定了房款支付方式和产权过户事项。签约当天邱某支付购房定金2元。

 

当年7月,在邱某从银行办下贷款49王某与案外人就房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》,并办理完毕房屋过户手续。

 

邱某认为王某将房屋出卖给案外人,严重违背诚实信用原则,构成违约,应承担相应赔偿责任。遂于20098向法院起诉:要求王某赔偿房屋差价损失41.51(经评估公司评估);双倍返还邱某定金4元。

 

王某辩称:邱某违反合同约定,没有及时交纳房款,导致银行贷款拖延近二个月,因此邱某违约在先,不同意某全部诉讼请求。

 

经双方当庭质证,法院判决:被告王某赔偿原告邱某损失12万元,并返还定金2万元。

 

恒略律师以案论法

北京恒略律师事务所韩广东主任表示,本案的焦点问题是房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内。

 

 

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,理论及实务界对此意见并不一致。

 

应当看到,在房屋买卖合同案件中,在出卖人违约导致实际履行在法律上或事实上已成为不可能,或履行费用过高,实际履行已不必要时,对履行利益不进行保护对于买受人来说明显有失公平。此时,买受人选择解除合同并非出于自愿,而是由于出卖人的过错不得不解除合同,解除合同完全可能不是因为继续履行对买受人不利。

 

司法实践中,很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后,由于房价上涨原因,对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同,并采取多种方式获得额外利润,出卖人往往首先要求买受人加价,加价不成,则可能采取串通第三人诉至法院要求确认买卖合同无效

 

在此情况下,如果将损害赔偿范围限定在信赖利益,则在违约方违约本身即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下,此种赔偿对违约方十分有利。因此,对买受人进行履行利益的赔偿,才能取得遏制及惩罚违约行为的效果。本案中,王某应向对方合理赔偿房屋差价损失。

 

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在房屋买卖合同纠纷案件中,非违约方的实际损失包括房屋差价损失。如果您有法律方面的疑问,请来电咨询。