北京恒略律师事务所胜诉案例：苏本凯律师代理租赁合同纠纷案 助房东成功维权

2018年10月13日，刘某琴、刘某月、刘某云三原告与被告北京某房地产经纪公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》及《房屋租赁补充协议》。约定原告将位于北京市21号房屋出租予被告，租赁期限自2018年12月1日至2027年11月30日，月租金2.5万元。租金每三个月交纳一次。房租第三年递增6%，第六年递增8%，水费由被告承担。

合同履行期间，被告租金缴纳至2021年11月30日。但其中 2020年12月1日至2021年11月30日期间的租金仍按每月2.5万元交纳，没有递增。后因疫情原因，双方协商原告减免被告2万元租金，其中2021年9月1日、2022年3月1日各免除1万元，但被告在2021年2月28日支付租金时，仅支付了5.5万元，提前扣除2万元减免租金，给自己造成资金占用损失。

另，租赁期间的水费被告也没有交纳，且将原告购买的六台电暖气损坏丢失。被告于2022年2月26日通知原告要求解除合同，并于2022年2月27日将房屋钥匙交付原告。原告认为被告未按约定支付租金且单方解除合同构成违约，应向原告支付违约金，故将其诉至法院。

被告不同意原告诉求，并称自己于2021年11月3日联系原告要求解除合同，但原告始终不接电话联系不上。后于2021年12月11日向原告通过微信发送解约协议，告知协议于2021年12月1日解除。原告以双方存在纠纷尚在诉讼中为由不同意解除，被告租金交至2021年11月30日。

被告认为涉案合同已于2021年12月1日解除，此后租金不应由被告负担。2020年12月1日至2021年11月30日期间的租金被告确系按每月2.5万元交纳，原告并未提出异议，且双方口头约定因为疫情上述期间的租金不予增长，故不同意支付租金差额。

水费同意按照实际发生金额支付。被告承租期间，因6台电暖气老旧，被告自行安装了空调且未搬走，故不同意赔偿物品损失。因涉案合同于2021年12月1日解除，被告并未拖欠租金，且涉案房屋有产权纠纷，案外人李某常到涉案房屋告知不同意出租。承租期间房屋漏雨，被告要求原告维修但原告未予维修，后租户表示不再承租，给被告造成损失，所以被告提出解除合同。被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。

因双方僵持不下，三原告委托恒略律所苏本凯律师代理本案，以维护自身合法权益。

依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。原、被告签署的《北京市房屋出租委托代理合同》虽名为出租委托代理合同，但从合同约定的内容分析，实为房屋租赁合同，该合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。

合同履行中，被告于2022年2月27日将涉案房屋交还原告，系以其行为表示不再履行涉案合同，故应认定原、被告签订的涉案合同及补充协议于该日解除。

被告表示其于2021年12月11日向原告发送解约通知书，故认为涉案合同应于2021年12月1日解除。结合目前掌握证据及事实情况，原告以涉案房屋漏雨不符合租赁目的及存在产权纠纷为由，称影响了被告使用是没有事实依据的，故被告不享有提前解除权，被告向原告发送解约通知书的行为不发生解除效力。

被告在没有解除权的情况下，提前交还涉案房屋，以其行为表示解除合同，被告构成违约，应当承担违约责任。合同约定，双方因各自原因导致单方面违约的需向对方支付相当于六个月租金的违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。

被告租金交纳至2021年11月30日，故221年12月1日至被告腾退房屋前的租金，被告应予交纳。按照合同约定第三年租金递增6%，应为每月26500元，但被告仍按每月25000元的标准支付了2020年12月1日至2021年11月30日的租金，原告现要求被告支付差额部分，于法有据，应予以支持。

最终法院采纳了我方律师的意见及诉求请求。

依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下:

一、确认三原告与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及《房屋租赁补充协议》于2022年2月27 日解除;

二、被告于本判决生效后七日内向三原告支付2021年12月1日至2022年2月27日的房屋租金78553.57元;

三、被告于本判决生效后七日内向三原告支付2020年12月1日至2021年11月30日的房屋租金差额18000元;

四、被告于本判决生效后七日内向三原告支付水费4000元;

五、被告于本判决生效后七日内向三原告赔偿物品损失180元;

六、被告于本判决生效后七日内向三原告支付因提前扣除20000元房屋租金造成的损失577.5元;

七、被告于本判决生效后七日内向三原告支付违约金26500元;