【案件回放】
2018年4月，凌峰与江苏南通某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》11份，约定开发商将项目中11套房屋出售给凌峰。
合同签订后，双方签订房屋《回购协议书》，约定开发商应于1年内回购前述11份房屋买卖合同项下的房屋；回购价格为4094800元。如开发商违约，则向凌峰支付按回购价30%支付违约金1228440元。
上述房屋买卖合同及回购协议签订后，凌峰先后向开发商支付购房款1962000元、1855200元。凌峰作为借款人及抵押人，开发商作为保证人，银行作为贷款人共同签署个人购房贷款合同及个人贷款还款协议并办理公证，约定凌峰以f304、f305两份房屋买卖合同项下房屋提供抵押担保向银行借款1624000元，借期10年。
此后，开发商通过其关联公司两次向凌峰的银行账户转账付款均为19028.05元。
2019年9月，开发商破产重整，凌峰就11份商品房买卖合同项下的权利向开发商重整管理人申报债权，要求继续履行房屋买卖合同。开发商重整管理人以凌峰申报的前述房屋买卖合同项下债权不实为由未予确认。凌峰遂诉请法院确认f304、f305房屋买卖合同合法有效。法院经审理，驳回凌峰的诉讼请求。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所慧律师认为，本案争议的焦点在于案涉f304、f305两份房屋买卖合同的性质和效力如何认定。
本案中，双方当事人签订案涉房屋买卖合同的本意之首要目的并非实现房产所有权的转移。如果单独就凌峰诉称的上述两套房屋买卖过程进行分析，凌峰与开发商之间具有买卖该两套房屋的表象特征。但是，从开发商提供的两次通过其关联公司向凌峰的银行账户转账付款均为19028.05元这一事实，说明双方所签《回购协议》在履行之中，受制于回购协议的约定，并无真实的房屋买卖合意，其性质属于“以房抵债”。故在凌峰未能进一步举证的情况下，无法单独认定凌峰诉称的两套房屋买卖合同的法律效力。
恒略律师提醒：
当事人在债务未届满之前达成的以物抵债协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，法院不予支持。
