2019年4月15日，刘某与物业公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给物业公司，赁合同载明居住人数不超12人。物业公司在接收房屋后,将房屋对外出租。后政府综合治理办公室确认该房屋存在打隔断、上下铺违法问题,依法将房屋内的隔断进行了拆除。
刘某及其妻子在查看房屋时发现,物业公司虽将租货房屋中的隔断拆除,但依旧存在用屏风隔离客厅等分租的现象,房屋中摆放的床位远超12人的居住需要，于是刘某将房屋收回。
北京恒略律师事务所律师李锦星认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行,不得擅自变更或者解除合同。刘某与物业公司签订的房屋租赁合同,是双方真实意思表示,且不违反强制性法律规定,应属合法有效合同。双方应当按照合同的约定履行自身的义务。
本案的争议焦点为物业公司在履行租赁合同中的行为是否构成了违约。刘某认为物业公司存在违约行为,包括在房屋内打隔断、租户人数超过12人。从租赁合同实际的履行过程看,综治办对房屋作出过限期整改告知，即使在隔断拆除后,房屋内依然存在以屏风等屏蔽物隔断房屋进行使用的情况,且房屋内摆放的床位明显超过12人，因此，应认定物业公司存在违约行为，应向刘某支付违约金。
就违约金的数额来看,双方签订合同中并未约定物业公司在允许房屋中居住人数超过12人违约的情况下的违约金计算数额及方式。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救指施或者赔偿损失等违约责任。法院会综合租赁合同履行实际、物业公司违约情节等情况,酌定违约金。
