案件概况
*本文涉及各方当事人信息等均作化名 2022年4月6日，刘某、赵某经A房地产经纪有限公司居间，与王某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房款支付协议》，约定以1155万元购买王某名下位于北京市海淀区某1008号房屋。合同签订后，刘某、赵某依约支付全部购房款及居间服务费21.8万余元，并于2022年8月31日完成房屋过户，随即入住。 入住后，刘某、赵某逐渐发现，该房屋所在楼层为整栋楼的“管道层”，即1至10层同户型住户的水管、供暖、管道等，一旦出现问题均需通过其家中进行调试与维修。刘某、赵某称，物业人员频繁入户维修，甚至在试水期间发生管道崩裂、房屋被淹等情况，严重影响居住体验。二人认为，若购房时知晓该情况，绝不会以一千多万元的价格购买该房屋，遂于2024年将王某及A公司诉至法院，请求： 1.赔偿房屋价格差额85万元； 2.赔偿居间服务费21.8万余元； 3.王某支付违约金（以1155万元为基数，按日万分五计算）； 4.王某与A公司承担诉讼费。
一审判决：驳回买方全部诉讼请求
法院经审理后，对本案作出如下认定：依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力。本案中，王某与刘某、赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 本案中，刘某、赵某主张涉案房屋位于管道层，王某和A公司未履行告知义务要求进行赔偿，王某和A公司均不同意赔偿。根据交易平台显示的照片可以看出，涉案房屋内墙面与屋顶衔接处有明显包裹痕迹，且包裹处存在管道延伸至地面，刘某、赵某在实地查看房屋时对上述情况理应注意到，在此情况下双方经过磋商确定价格并签订合同，此后刘某、赵某实际接收房屋并居住使用至今，应视为其对房屋状况进行了充分了解并予以认可。 现刘某、赵某在交易完成两年多后提起诉讼，其提交的证据均产生在双方交易完成之后，不足以证明双方交易时管道层对交易价格产生影响，亦不能证明管道层对房屋的正常使用、居住安全等造成实质性影响，故对刘某、 赵某的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：驳回刘某、 赵某的全部诉讼请求。案件受理费 38 306 元，由刘某、赵某负担， 已交纳。 上诉：买方坚持主张卖方隐瞒管道层事实
刘某、赵某不服一审判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其全部诉求。 Q1 上诉理由： 1.一审事实认定错误：王某、A公司故意隐瞒涉案房屋位于管道层的事实，致使刘某、赵某基于错误认识以明显偏高的价格购房。房屋位于管道层的事实直接影响居住安宁、使用体验、市场接受度及交易价格，属于足以影响买受人作出缔约决定和价格判断的重大事实。一审判决以合同有效为由否定赔偿请求，混淆了合同效力与违约责任。 区分 “室内少量立管” 与 “整层管道层”，卖方通过吊顶横向管道完全遮蔽楼层属性，普通购房者无法识别，一审过度加重买方注意义务；管道层属于影响交易决策的重大信息，卖方、中介必须主动披露，不以买方询问为前提。 2.一审法律适用、举证责任分配错误：出售方、中介掌握房屋全部信息，应承担披露、核查义务，一审将识别管道层的举证责任转嫁给买方； 3.一审未采信差价证据违反证据规则：管道层折价是客观市场规律，原告已完成初步举证，被告未提交反证，法院不应直接否定贬值损失。 同时补充提交房屋、楼栋对比照片、视频等证据材料，主张一审仅凭室内立管判定买方应知管道层存在事实认定错误。
Q2 恒略律师答辩意见： 薛律师提出不认可上述证据材料的真实性、合法性、关联性、证明目的，认为不属于二审的新证据。“不同意上诉人全部上诉请求”的法律意见。并围绕“买方知情”“无隐瞒”“无违约”的核心策略，提出以下答辩意见。 1.证据层面：还原交易过程，证明买方应知房屋状况 王某在签约前已口头告知刘某、 赵某房屋现状及位于管道层的特殊情况，且刘某、 赵某在多次看房后签约，应视为对房屋现状的认可，其不应承担违约责任。为此提交交易记录、看房记录、平台挂牌照片、微信聊天记录等证据，向法庭清晰呈现了刘某、赵某在签约前多次实地查看房屋、对房屋结构及管道布置应已知情的事实。尤其是房屋内墙面与屋顶衔接处有明显包裹痕迹，管道延伸至地面，属于直观可见的物理状态，刘某、赵某作为购房者理应予以关注。 更为关键的是，薛律师团队指出，在A公司客服通话录音中，刘某曾自认“王某曾提及管道层事宜，但因关注价格未予注意” 。这一关键证据进一步佐证了王某已履行告知义务。 2.不认可对方提交证据：针对刘某、赵某提交的聊天记录、录音、差价统计等证据，薛律师提出均不予认可。相关证据无法核实对话人身份，且内容均为中介人员的主观臆断，不能证明交易时未履行告知义务，也不能作为认定房屋价格差额的依据；漏水并非管道层的必然风险，不能以此认定管道层房屋存在重大瑕疵；不能确认拍摄指向，也不能证明是否与管道层存在因果关系；涉案房屋内的管道包裹清晰可见，刘某、 赵某多次看房时足以注意到，不存在故意隐瞒情况。
二审判决
二审法院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点在于，王某、A公司是否故意隐瞒涉案房屋位于管道层的事实，是否应承担相应赔偿责任。 本案中，首先，刘某、 赵某与王某之间买卖的标的物为存量房，即二手房，此类房屋出售时通常自带出卖人所作装修。从美观和实用角度，王某将涉案房屋中的管道进行包封，符合装修的惯常做法，不能以此作为认定王某存在故意隐瞒涉案房屋位于管道层的理由和依据。 其次，涉案房屋位于管道层，其室内设有管道，不等于涉案房屋存在质量问题或瑕疵，也不属于合同约定的风险告知范围。而且，从涉案房屋出售时的装修状态来判断，如果刘某、 赵某认为涉案房屋位于管道层属于房屋瑕疵或重大事项，其现场看房时应当可以注意到涉案房屋内的上述管道情况。现刘某、 赵某主张现场看房时未发现涉案房屋位于管道层，又以王某未履行重大事项告知义务为由主张构成违约，依据不足，本院不予采信。 一方面，刘某、 赵某经现场看房后选择购买涉案房屋，宜认为其认可涉案房屋主体和装修及设施现状， 自愿按照现状购买涉案房屋。另一方面，根据现有证据，不足以认定A公司在提供中介服务过程中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。刘某、 赵某二审中提交的证据材料不足以证明其待证事实，本院不予采纳。 据此，刘某、 赵某主张王某、A公司故意隐瞒涉案房屋位于管道层的事实构成违约，应承担相应赔偿责任，依据不足；一审法院未支持其诉讼请求，并无不当，本院予以确认。刘某、 赵某提出的上诉主张，依据不足，本院不予支持。 综上所述，刘某、 赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费 14 414.66 元，由刘某、赵某负担（ 已交纳）。 本判决为终审判决。
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本案的胜诉，不仅维护了委托人王某的合法权益，也为类似房屋买卖合同纠纷案件提供了有益的参考。本案中，面对上诉人提出的高额赔偿诉求，薛律师团队凭借专业的法律素养、敏锐的案件洞察力和严谨的诉讼策略，从事实认定、法律适用、证据规则等多个层面进行全面抗辩，最终为当事人赢得了二审维持原判的全面胜诉结果 如果您也面临房屋买卖、合同纠纷等法律问题，可随时向恒略律师咨询，我们将以专业的力量为您保驾护航！
