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案件介绍
范某与罗某系夫妻关系。2018年8月13日，罗某（买受人）与张某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗某购买张某位于北京市海淀区一处1906号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1700万元。同日，张某（甲方、卖方）、罗某（乙方、买方）、房屋经纪公司（居间人）签订《补充协议》，第五条约定：“甲方承诺在过完户30天之内将房屋内户口迁出，每逾期一日须支付乙方违约金人民币壹佰圆整，直至甲方将房屋内户口迁出。”2019年2月19日，罗某取得涉案房屋产权证。张某至今未将自身户口迁出涉案房屋。故买方将卖方诉至法院，并委托我所李锦星律师代理本案。
一审判决采纳了我方律师的观点和诉求，判决：一、被告于判决生效后七日内给付二原告违约金67700元，并以每日100元为标准，给付二原告自2021年1月27日起至1906号房屋上原有户口实际迁出之日止的违约金；二、驳回为二原告的其他诉讼请求。
后被告张某不服一审判决，提起上诉。张某认为一审判决事实认定和法律适用错误。自己未能将户口迁出系因疫情不可抗力因素所致，不构成违约。双方协商一致，范某、罗某同意自己在2020年春节后来北京买房后再将户口迁出，但2020年春节后出现疫情，导致自己不能来京买房。退一步讲，即便自己至今未迁出户口构成违约，双方约定的违约金标准也明显过高，且一审判决认定的违约金起算时间错误，应从2020年春节后开始计算。
二审中，上诉人张某还提交了一份告知书，张某称该告知书系2021年6月19日派出所向其出具，证明其一直在积极办理户口迁出事宜，之前未能迁出户口是因为不具备迁出的客观条件，故其不存在恶意，不构成违约，不应承担违约金。
我方同意一审判决，不同意张某的上诉理由和请求。律师认为户口迁出时间应为2019年3月21日前，疫情发生于2020年春节前后，户口未迁出并非疫情原因。合同约定合法有效，涉案房屋总价1700万元，每天100元的违约金标准并不高。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。罗某于2019年2月19日取得涉案房屋的不动产权证书，张某至今未按照《补充协议》第五条约定的期限内迁出涉案房屋内的户口，其行为构成违约，应依约承担违约责任。范某、罗某要求张某按照补充协议约定的每日100元标准支付违约金至户口迁出之日，具有事实与法律依据，应予支持。
最终，二审法院认为张某提供的证据与本案认处理缺乏关联，故不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
判决结果
综上，张某的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1508元，由张某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
恒略说法
在房屋买卖交易过程中，房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务，配合迁出房屋内户口是合同约定的附随义务，当事人一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的，构成违约，应该承担违约责任。同时对该违约责任的承担方式，当事人约定的违约金过分高于损失的，应结合合同主要义务的履行情况以及原告损失，综合予以调整，以保证双方当事人的合法权益，维护社会公平正义。
本案代理律师简介：
简介
李锦星律师
李锦星律师，毕业于北京交通大学，从事法律工作多年，理论功底扎实，有较高的法律素养，熟悉财税相关法律知识。
擅长领域：婚姻家庭，遗产继承、刑事案件等诉讼业务；融资，证券，财税等非诉业务。
