北京恒略律师事务所胜诉案例：驳回对方上诉！突遇政策变化买房起纠纷，陈萍律师助当事人成功维权

2017年3月31日，被告许某（甲方、出让方）与原告文某（乙方、受让方）及伍某（中介方、见证方）签订《定金合同》一份，约定甲方出让的房屋坐落于廊坊市某小区105幢（该房房产证于2020年5月21日取得），建筑面积160.53平方米，房屋成交价格为330万元，甲方收取乙方定金50万元，签订本合同之日乙方向丙方支付服务费5000元，网签之日乙方向丙方支付剩余45000元服务费。同时甲乙双方就违约事宜进行了约定。（本文除律师姓名外均作化名）

该合同签订当日，文某之妻汪某通过转账方式向许某支付定金50万元，向伍某支付服务费5000元，后于2017年4月28日又通过转账方式向许某支付首付款130万元。文某接收涉案房屋后未对该房屋进行装修，仅是放置东西当库房使用。

2017年4月8日当地颁布了限购政策，而文某并不符合要求成为被限购人员。因双方当事人受限购政策影响系理解有误，该合同签订之时，案涉交易房屋尚未取得产权证，从而影响了房屋办理过户和贷款支付剩余购房款的进行。现文某无法办理过户手续，合同目的不能实现，故将被告许某、第三人伍某诉至法院。后被告许某提出反诉，请求反诉被告文某支付其违约金150万。最终一审判决：

一、解除原告与被告及第三人之间签订的《定金合同》；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告购房首付款180万元，原告于判决生效之日起十日内将105房屋返还被告；三、反诉被告文某于本判决生效之日起十日内给付反诉原告许某违约金80万元。

现许某不服一审判决提起上诉，被上诉人文某委托恒略律所陈萍律师代理应诉。

许某上诉请求1.依法判令撤销河北省XX县人民法院作出的367号民事判决，发回重审，或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2.一、二审受理费由被上诉人承担。

其认为：一审判决遗漏必要共同诉讼当事人汪某，违反诉讼程序；一审判决对被上诉人是否享有法定合同解除权未予查明；一审判决认定上诉人同意解除合同错误；一审判决被上诉人酌定支付上诉人违约金80万元，适用法律错误。

对此恒略律师指出：1、是否追加汪某均不损害汪某本人的权利，对实体判决结果也不存在影响;2、本案交易双方均同意解除合同，不再履行合同项下的义务;3、上诉人双方于2017 年3月31日签订的定金合同，后遇到限购政策影响，被上诉人为限购人员，无法办理过户手续，合同目的不能实现，因此解除合同被上诉人不应当承担违约责任。一审法院酌定的违约金加上利息收益，接近 100 万元，该金额足以弥补上诉人的损失。原审判决认定事实清楚、诉讼程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。

二审法院经审理查明的事实与一审一致，并采纳了恒略律师的意见，最终驳回许某的上诉请求。

法院认为被上诉人享有合同解除权；另根据一审庭审笔录记载，一审法院在询问上诉人是否继续履行合同时，上诉人明确表示同意解除合同；上诉人提交了资产评估报告，证明截止到二审开庭前，涉案房屋市场价值为1364505元，与双方签订定金合同的成交价格330万元差额巨大，上诉人要求被上诉人承担150万元的违约金。该份评估报告是上诉人一审庭审后单方委托作出的，本院对该评估报告不予采信。

关于违约金数额的确定，合同履行过程中，双方均未及时主张解除合同，对因市场调节而导致的房屋价格下降损失不宜完全由一方承担。

综上依照相关法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审受理费15510元，由许某负担。