【案件回放】
小发装饰有限公司与投资公司签订仓库租赁合同，合同同时对双方的权利义务、合同解除、争议的解决方式等作出约定。合同签订当天，小发公司向投资公司支付了全年租金。
2020年8月，小发公司租赁的商贸城1栋仓库发生火灾。火灾事故认定书认定：起火原因可排除人为纵火、雷击、自燃、用火不慎、遗留火种等原因，不可排除电气线路故障、三轮车电气线路故障原因引发火灾可能。经评估，李小二租用的5、6号仓库核损金额为617343元。评估公司出具的《评估报告》载明：“评估结论作为委托人和各受损方确认火灾事故直接财产损失提供价格参考的依据”。因赔偿问题协商未果，小发公司向法院提起起诉：投资公司赔偿小发公司损失1617343元、退还租金119507元和物业管理费12350元。物业公司作为房屋所有人承担连带赔偿责任。
庭审中，经法院释明，房屋所有权人在一审法庭辩论终结前未提交案涉出租仓库的房产证或建设工程规划许可证或主管部门批准材料。经审理，法院判决一次性退还租金116942.29元。驳回其他诉求。
【恒略论法】
北京恒略律师事务所刘立强律师认为，本案基础法律关系为租赁合同纠纷，应首先确认双方租赁合同效力问题。
相关法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。但该项规定是建立在合同有效的前提下，本案双方签订仓库租赁合同，投资公司未提交案涉出租仓库的房产证或建设工程规划许可证或主管部门批准材料，故双方签订的租赁合同无效。故上述规定不适用本案。
恒略律师提醒：
一般地，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
