未经审批在宅基地建筑房屋 城镇居民对其购买是否有效?

时间 :2020-03-17 作者 :恒略律师 浏览 : 分类 :经典案例

闫某于1985年2月7日经过公证继承了海淀区10号院内2间房屋,闫某与张某于1985年4月3日在北京市海淀区房地产管理局签订《房产卖契》,张某取得了海淀区10号院2间房屋的所有权证。


2003年6月,闫某之子段某擅自拆除张某购买的10号院内屋顶下落的2间房屋,在未经有关部门审批的情况下建南侧北房4间。2004年5月1日,张某与段某签订了《协议书》,双方达成协议段某负责并出资在已建房屋后面再建房屋两栋,每栋五间,自建房之已产权归张某所有。段某所建前后共十四间房屋自2004年7月1日起享有18个月的房屋使用至2005年12月31日止。2004年7月31日,张某与段某签订《补充协议》。

 


2005年,张某起诉以段某未履行《补充协议》为由,要求解除段某的房屋使用权,将房屋13间腾空,交予张某。法院驳回了张某的诉讼请求。此后,段某一直控制使用10号院,又将院内平房翻建成一栋二层楼房。张某上诉请求段某恢复原状,二审法院驳回上诉,维持原判。


2005年7月9日,村委会出具《证明》,载明10号院宅基地系从1995年至2003年该宅基地一直空着,没有房屋,该宅基地现有4棵杨树,系该闫家人所有。2018年8月24日,村委会出具《证明》载明兹有村民段某,户口地址海淀区10号,属平房住户,为非农业家庭户。张某的户籍地为北京市西城区。


 


北京恒略律师事务所李永慧主任认为,造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。本案中,张某请求对10号院恢复原状,前提张某必须是10号院的权利人,段某有侵权行为。段某建筑二层楼房是否侵害了张某的合法权益,取决于张某与闫某签订的《房产卖契》的效力以及张某与段某签订的《协议书》效力。


根据我国有关法律规定,段某在该院内建筑房屋应当经有关部门审批,本案中段某建筑房屋行为未经有关部门审批,尚不能确认涉案房屋的所有权。虽然双方签订协议约定涉案房屋的归属及使用问题,但双方的上述约定并非系张某取得涉案房屋产权或合法使用权的依据。张某为西城区城镇户口,两份协议的效力尚未经有效的司法确认。因此,张某要求段某腾退涉案房屋的请求,法院不能支持。