【案件回放】
汤泉(化名)与汤甲、汤乙是三兄弟，其母陈某承租位于福建省厦门市思明区文屏路XXX号房屋。1975年，汤泉因上山下乡，户籍从此地迁出。陈某去世后，承租人变更为汤甲、汤乙，2000年变更为汤乙。
2013年1月，汤乙与汤泉签订协议，同意汤泉“退休回厦门的户口落户在厦门文屏山XXX号……父母遗留下的公房给汤泉落户厦门住”。同5月，汤某乙去世，其妻汪丽申请将案涉房屋承租人更名至其名下。后XXX号房屋拆迁，重新安置于厦门市文屏路的新公房(下称涉案房屋)。
2016年汤泉退休，户籍迁回厦门，于是声索涉案房屋的居住权，诉请将涉案房屋的承租人更名为汤泉，被法院驳回。
上诉人汤泉不服，以公房租赁具有物权性质，依据行政诉讼法第四十六条第二款的规定“因不动产起诉自行政行为作出之日起超20年”提起上诉，请求撤销原审裁定。再审驳回汤泉的诉讼请求。
【恒略律师以案论法】
北京恒略律师事务所慧主任律师认为，公房租赁制度是我国住房福利制度的产物，其目的在于解决居民的住房问题，具有高度的福利性和保障性。因此，公房承租权具有福利性质，是可继承、可补偿分割。公房承租人在法律允许的范围内对公房享有占有、使用、收益和有限处分的权利，其性质更接近所有权的用益物权，可援引物权法律的相关规定进行保护。
公房承租权的变更，因涉及承租人权利义务的转移，需要办理变更登记，性质上类似不动产权属登记行为，而不能视为普通的租赁关系变更。
本案中，公租房原先签订合同的主体是汤乙，汤乙去世后，其妻汪丽重新签订承租合同，并将承租人更名为其汪丽。虽然汤某已经就更名一事提起行政诉讼，但没有证据证明涉案房屋将承租人变更在其名下。基于居住权应当派生于承租权，因此，汤某的主张不成立。
北京十大律师事务所提醒：
公有住房承租权是我国计划经济的产物，公有住房的承租权与传统民法上私人所有权基础上的承租权是不同的。如果您有什么疑问，请来电咨询。
