案件简述
刘某与张某系夫妻，二人育有三女二子：张某1、张某2、张某3、张某4、张某5。王某系张某3之子。张某于2015年4月4日去世。（本案当事人信息等均作化名）
签署家庭内部协议
张某、刘某在北京丰台区原有5号院内1幢至7幢房屋7套，为使拆迁利益最大化，其一家七人签署了一份家庭内部协议书，载明涉及5号院房屋以买卖方式办理过户，房产共分为七份，分别过户至张某、张某1、张某2、张某3、张某4、张某5、王某名下。
原房主(即刘某)(注:因变故，所有房产及财产所有权均由刘某继承及支配，子女无异议)仍享有七份房产的完全处置权，子女及相关人无权处置此地及其名下房产。子女和相关人自愿向房主商订违约金额为200万元，以保障协议顺利履行。
其中约定了王某在拆迁后所有与此房产相关所得，均无条件全部交还给原房主自由分配……还约定了如出现其他不可预知情况，所有原房产、未拆迁及拆迁后的房产和财产均无条件交还由原房主刘某自行支配。拆迁过程中如有异议(包括本协议)，最终以原房主刘某意愿为准等内容。
2010年9月13日，张某与王某签订《房屋买卖合同》，将2幢房屋登记至王某名下。
王某擅自卖房
2021年7月5日，王某与某房地产经纪公司签订《房屋出售委托书》，委托该地产公司出售2幢房屋。2021年8月2日，王某与于某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王某将2幢房屋出售于于某，成交价格为92万元。
因于某无购房资格和为避税，故与王某以“假结婚”方式办理房屋过户，二人于2021年9月2日登记结婚，2021年9月10日，于某取得2幢房屋的不动产权证书；2021年11月1日，于某与王某办理离婚登记并取得离婚证。
刘某提起诉讼
据此，刘某认为2幢房屋实为自己所有，系借名登记在王某名下，王某无权出卖房屋。故向法院提起诉讼，请求确认王某、于某属恶意串通故其签订的买卖合同无效，其损害了刘某的合法权益，判决二被告将涉案房屋返还刘某。
一审判决
一审庭审中，刘某提交三份家庭内部签署的协议书及**06号判决书，证明2幢房屋为刘某所有，系刘某为多得拆迁利益而将诉争房屋借名登记在王某名下，王某无权出卖。双方协议约定刘某仍享有诉争房屋完全处置权，王某等无权处置房产。另案生效**06号民事判决亦认定该《协议书》在当事人内部具有约束力，各方均应遵守合同约定，不应擅自处分房屋。
经审理，一审法院认为虽王某、于某通过结婚的手段过户房屋不应得到肯定性评价，但综合2幢房屋的成交价格、房款支付情况及其他在案证据，尚不足以证明于某有损害刘某合法权益之故意，恶意串通之意思联络未见形成。
故刘某对其主张，应承担举证不能的不利后果。对于刘某的全部诉讼请求，均不予支持。据此，一审法院判决：驳回刘某的全部诉讼请求。
二审判决
刘某不服一审判决，故委托恒略律所王栋律师代理上诉，并向法院提交相关证据材料请求：撤销一审判决，改判支持刘某一审全部诉求；本案一、二审诉讼费由王某、于某承担。恒略律师认为：
根据《民法典》第三百一一条第一款规定、新物权编司法解释第四十条规定。
第一，王某系无权处分诉争房屋。诉争房屋系借名登记在王某名下，王某与刘某约定刘某仍享有诉争房屋完全处置权，故王某在处分权受限的情况下，擅自出售诉争房屋，构成无权处分。
第二，于某对诉争房屋不构成善意取得。于某受让诉争房屋时是否善意，取决于其是否不知晓王某不具有处分权，且对此无重大过失。由于不动产登记簿对物权归属的登记内容存在发生错误的可能，故我国法律并未赋予不动产登记绝对公信力。
根据一般生活经验及交易习惯，在房屋买卖等大额交易中，交易相对方一般负有审慎核实处分权以排除交易风险的合理注意义务。
本案于某作为房屋中介从业人员，对于交易风险的警惕性、排除风险的专业性理应高于一般自然人。而本案中，于某既是房屋交易相对方，同时又担任居间人；在自身不具备北京市购房资格的情况下，与王某采取“假结婚”的恶劣手段规避房屋限购及税收政策；在诉争房屋与相邻刘某名下另一间房屋相互连通为整体的情况下，未能仔细查勘房屋现状，而轻率与王某交易。
基于上述情形，可以认定于某在房屋买卖过程中未尽到合理审核和注意义务，存在重大过失，不构成善意取得。故刘某请求于某协助将诉争房屋过户登记至其名下，于法有据，应予以支持。
经审理，二审法院采纳了恒略律师的相关代理意见，最终二审判决：1.撤销一审判决；2.于某于十五日内协助刘某将诉争房屋过户登记至刘某名下；3.本案一、二审受理费由二被告负担。
恒略说法
本案中，恒略律师凭借扎实的法律素养及丰富的办案经验，精准找到案件焦点，在诉争房屋已经完成买卖过户且一审败诉的情况下，为当事人合法权益据理力争，最终力往狂澜成功翻案。恒略律师温馨提示，作为房屋买卖合同的双方，均应遵循诚实守信原则，切勿投机取巧，造成不必要的麻烦和损失。如遇到类似法律问题，建议及时咨询专业律师，以维护自身最大化合法权益。
本案代理律师简介：
简介
王栋律师，法律硕士，工作认真仔细严谨，王栋律师在民事诉讼及商事仲裁领域具有丰富的执业经验，能够娴熟地把握庭审节奏。王栋律师自执业以来，为当事人处理过大量合同纠纷、金融借贷、破产债权申报等方面的诉讼及仲裁案件。王栋律师注重个人律师道德修养，始终以忠实于客户为服务宗旨、以对客户高度负责的态度，积极践行着一名优秀律师应具备的职业精神和社会责任。
擅长领域：争议解决与诉讼、公司纠纷、金融纠纷、商业纠纷、房地产纠纷、商事辩护。
